×
  • Телефон +7 (8332) 20-69-96
  • Бесплатная консультация Заказать звонок
    ×
    представьтесь, пожалуйста
    а телефон?
    Удобное время

    Мы обязательно свяжемся с вами в указанное время.

  • Адрес офиса Киров, Молодой Гвардии, 1(Нововятск)

Уплата НДФЛ при продаже жилья: новые правила

С 1 января 2016 года в силу вступили поправки в Налоговый кодекс РФ, которые предусматривают более жесткие условия для частных инвесторов на рынке недвижимости.

Речь идет о том, что теперь при продаже квартиры собственник освобождается от уплаты НДФЛ, если владел недвижимостью более 5 лет. Раньше этот срок составлял 3 года. Если же собственник продаст свою квартиру раньше, чем через пять лет после покупки, то ему придется заплатить в доход государства 13% от разницы между ценой продажи и приобретения жилья. Закон распространяется только на недвижимость, приобретенную в собственность с 1 января 2016 года. Квартиры, дома, дачи и земельные участки, купленные до конца 2015 года, будут облагаться налогом по старым правилам.

Принимая эти поправки чуть более года назад, законодатели преследовали две цели: с одной стороны, пополнить региональные и местные бюджеты, а с другой — «прижать» спекулянтов на рынке недвижимости.

Стоит напомнить, что ранее пятилетний минимальный срок владения недвижимостью без уплаты НДФЛ уже действовал на территории России — с 1999 по 2005 годы — как временная мера в борьбе против спекулянтов. Сегодня в условиях «новой экономической реальности» власти ставят ставку на тот же, уже испробованный метод.

Пока сложно сказать, насколько эффективны будут эти меры на этот раз. Одни эксперты предсказывают, что количество спекулятивных сделок снизится вдвое. Другие отмечают, что новый закон может ударить по интересам вполне добросовестных инвесторов, которые уже не смогут гибко реагировать на конъюнктуру рынка. Заодно с этими категориями пострадают и те граждане, кто продает квартиру до истечения минимального срока владения в силу жизненных обстоятельств, например, потребовалось более просторное жилье или пришлось переезжать на новое место жительства.

Впрочем, по некоторым объектам минимальный срок владения останется прежним и будет составлять три года. Для этого недвижимость должна быть получена либо по наследству или договору дарения от члена семьи или близкого родственника; либо в результате приватизации; либо в результате передачи налогоплательщику как плательщику ренты по договору пожизненного содержания с иждивением.

При этом принятые поправки не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.

Продажа недвижимости по заниженной цене — фокус больше не пройдет

Вступившие в силу поправки в Налоговый кодекс касаются не только увеличения минимального срока владения имуществом. Известны случаи, когда для снижения суммы НДФЛ продавец договаривается с покупателем об оформлении договора купли-продажи объекта недвижимости по заниженной стоимости.

Согласно действующему законодательству, продавец жилья, владеющий недвижимостью менее пяти лет, освобождается от уплаты НДФЛ в двух случаях: если доходы от продажи квартиры оказались меньше или равны затратам на ее покупку, а также если цена продажи оказалась ниже 1 млн. рублей. Второй вариант предусмотрен для продавцов, которым жилье досталось не по договору купли-продажи, а было получено по наследству, в дар или приватизировано.

Во избежание уплаты налога нередко при заключении сделки стоимость недвижимости, указанная в договоре, занижалась сторонами либо до 1 млн. рублей, либо до цены, по которой когда-то покупался объект. Однако отныне такие «фокусы», по замыслу законодателей, не пройдут.

С 1 января 2016 года, в случае если в договоре цена квартиры будет откровенно занижена, налог придется заплатить с суммы, равной 70% кадастровой стоимости объекта. Больше можно, меньше — ни-ни.

Учитывая то, что сегодня рыночные цены на недвижимость падают со скоростью 10–20% в год, снижаясь подчас ниже кадастровой стоимости, то собственники при продаже квартир реально рискуют потерять существенную часть ожидаемой прибыли, платя НДФЛ не по фактической цене, а по кадастру.

Отмечу, что в законе прописано право субъектов РФ снижать как минимальный срок владения недвижимостью, так и указанный понижающий коэффициент (вплоть до нуля). Однако нет оснований полагать, что наши региональные власти в условиях кризиса пойдут на этот шаг, поскольку это означает прямую потерю доходов, ведь налог на доходы физических лиц уплачивается именно в бюджеты областного и муниципального уровня.

Более того, не исключено, что в ближайшие годы по мере ухудшения экономической ситуации и увеличения бюджетного дефицита минимальный срок владения недвижимостью без уплаты НДФЛ волей федерального центра может быть еще увеличен — с 5 до 7 лет. Все эти меры могут существенно снизить инвестиционную привлекательность рынка недвижимости.

В то же время, как отмечают некоторые аналитики, новые правила могут дать толчок развитию рынка аренды жилья. Рискуя проиграть на скорой продаже недвижимости, граждане будут рассматривать покупку квартиры не как способ быстро отбить вложенные деньги, а скорее как источник постоянного пассивного дохода. Таким образом, на смену мышлению инвестора весьма скоро может прийти психология рантье.


Наталья Шмыгалёва
Директор
+7 (8332) 20-69-96