Что будет с вторичным рынком жилья в 2016 году

Сегодня, по нашим оценкам, предложение на вторичном рынке недвижимости примерно в три раза превышает спрос.

Вторичный рынок недвижимости в наступившем году оказался в довольно непростых условиях. Во-первых, сама покупательская способность населения значительно снизилась. Во-вторых, в условиях кризиса граждане все чаще не рискуют влезать в ипотеку, которая хоть уже и не так дорога, как год назад, но все же не настолько доступна, как была еще в 2014 году. В-третьих, в отличие от новостроек, государство не стало субсидировать кредитные ставки по ипотеке на вторичное жилье, хотя какое-то время эта идея обсуждалась как вполне реальная. Однако в итоге было решено, что необходимо спасать именно строительную сферу, а не держать спрос на недвижимость на искусственном уровне, и от идеи господдержки ипотеки на вторичном рынке Минстрой отказался.

В результате мы имеем то, что имеем: падение цен на вторичное жилье на 15–25% и не слишком привлекательные в сравнении с новостройками условия ипотеки. Налицо переизбыток предложения по всем сегментам «вторички», а элитное жилье и жилье бизнес-класса окончательно закрепилось в категории неликвида.

Сегодня, по нашим оценкам, предложение на вторичном рынке недвижимости примерно в три раза превышает спрос. Это значит, что каждые два из трех объектов остаются невостребованными, а покупатель имеет возможность тщательно выбирать и даже ставить определенные условия продавцу. Эти тенденции сохранятся на всем протяжении 2016 года.

Более-менее устойчивый спрос сохранится только в сегменте жилья эконом-класса. Если в начале 2015 года продажи делались за счет инвестиционных сделок, то в наступившем году основной движущей силой на вторичном рынке станут различные сертификаты, выдаваемые государством — материнский капитал, «военная ипотека» и так далее. Естественно, с их помощью приобретается не элитное жилье, а то, на что хватает средств — комнаты в общежитиях, квартиры небольшой площади или в деревянном исполнении, частные дома с низкой степенью благоустройства.

А вот покупка жилья ради инвестирования уже стала большой редкостью. Во-первых, тот, кто имел свободные деньги на покупку квартиры, уже сделал это в 2015 году. Во-вторых, новые поправки в Налоговый кодекс, увеличившие минимальный срок владения имуществом без уплаты НДФЛ с трех до пяти лет, еще больше снизили инвестиционную привлекательность жилья.

Оживить рынок «вторички» сможет разве что окончание госпрограммы субсидирования ипотеки, которое обещано на 1 апреля 2016 года. Равные условия кредитования могут вернуть на более надежный рынок вторичного жилья часть покупателей с рынка новостроек.