×
  • Телефон +7 (8332) 20-69-96
  • Бесплатная консультация Заказать звонок
    ×
    представьтесь, пожалуйста
    а телефон?
    Удобное время

    Мы обязательно свяжемся с вами в указанное время.

  • Адрес офиса Киров, Молодой Гвардии, 1(Нововятск)

Что ждет первичный рынок жилья в 2016 году

Давать прогнозы о ситуации на рынке новостроек на ближайший год — задача не из простых. Слишком много факторов влияют сегодня на эту отрасль, причем эти составляющие меняются чуть ли не каждую неделю.

Ипотека нам поможет

Ключевой момент, за которым пристально следят и застройщики, и риэлторы, и покупатели квартир в новостройках, — это судьба госпрограммы субсидирования ипотечных ставок на первичном рынке жилья. Напомним, ипотечный кредит по этой программе распространяется на готовые или строящиеся квартиры от застройщика по ставке не более 12% годовых с первоначальным взносом не менее 20% стоимости приобретаемой недвижимости и сроком погашения займа не более 30 лет. При этом максимальный размер кредита для регионов ограничен 3 млн. рублей.

В конце 2015 года Минстрой РФ невероятными усилиями «выторговал» у Минфина еще месяц действия этой программы, а уже в январе премьер-министр Дмитрий Медведев, выступая на съезде «Единой России», поддержал дальнейшее продление поддержки жилищного кредитования. Спустя несколько дней в правительстве уточнили, что программа будет пролонгирована до конца 2016 года, учитывая тот эффект, который она дала при «относительно небольших государственных инвестициях».

По данным Минфина РФ, с начала действия программы, то есть с марта по декабрь 2015 года, банки выдали 210,6 тыс. льготных ипотечных кредитов на общую сумму 374,3 млрд. рублей. Эти деньги «вылились» в 10 млн. квадратных метров приобретенного в новостройках жилья и серьезно помогли застройщикам, переживающим острый финансовый кризис. Ориентировочный лимит программы на 2016 год составляет 16,5 миллиарда рублей, включая обслуживание субсидирования тех кредитов, которые были выданы в 2015 году.

Безусловно, господдержка ипотеки позволит не допустить резкого обрушения первичного рынка недвижимости, однако постепенной стагнации в этом секторе, по всей видимости, уже не избежать. Спрос на квартиры неумолимо сокращается. Если в прошлом году льготной ипотекой пользовались те граждане, у кого еще оставались кое-какие накопления на первоначальный взнос и более-менее гарантированный стабильный доход, то сегодня таких покупателей становится все меньше.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию сейчас пытается поддержать ипотеку всеми доступными способами. Например, не так давно стало известно, что АИЖК собирается выдавать ипотеку по своим стандартам через застройщиков, минуя банки. Предполагается, что в этом случае застройщики смогут предлагать кредиты по всем программам, реализуемым АИЖК, в том числе и для социальных категорий населения, при этом их требования к заемщикам могут быть гораздо лояльнее, чем у банков.

Еще один новый, относительно льготный продукт, предложенный АИЖК — это кредит с переменной ставкой и фиксированным размером платежа, который распространяется как на первичный, так и на вторичный рынок жилья.

Суть новшества заключается в том, что процентная ставка по кредиту пересматривается раз в три месяца в зависимости от фактического уровня инфляции в России. Например, при получении ипотечного кредита в первом квартале 2016 года процентная ставка для заемщика составит 13,2%. Ежемесячный платеж по кредиту фиксируется на весь срок кредитования и не зависит от изменения процентной ставки, что исключает вероятность непредвиденного роста расходов заемщика при обслуживании ипотечного кредита даже в случае роста инфляции. Когда изменяется процентная ставка по продукту, изменяется и срок кредита. В агентстве заверяют, что при снижении инфляции в соответствии с целевыми значениями Банка России срок погашения кредита с переменной ставкой может оказаться в два раза ниже по сравнению с аналогичным кредитом с фиксированной ставкой.

Насколько эффективными окажутся предложенные АИЖК меры, сказать пока сложно. На наш взгляд, чем больше у покупателя будет вариантов привлечения средств для покупки жилья, тем лучше. Однако реальное восстановление спроса можно будет ожидать только тогда, когда социально-экономическая ситуация в стране в целом стабилизируется и граждане почувствуют некоторую уверенность в завтрашнем дне.

Спасая рядового дольщика

Второй фактор, способный серьезно ударить по рынку первичного жилья, это поправки в закон «О долевом строительстве», которые в декабре 2015 года были внесены на рассмотрение в Госдуму. Они предполагают ведение Единого электронного реестра застройщиков, осуществляющих привлечение денежных средств дольщиков, а также ужесточение требований к строительным компаниям, в частности к размеру их собственного капитала. Кроме того, поправками предлагается ввести альтернативный механизм привлечения средств граждан — через специальные эскроу-счета в банках, а надзорные органы получат дополнительные полномочия для контроля за целевым использованием привлеченных застройщиками средств.

С одной стороны, эти изменения призваны усилить защиту дольщиков, сделав рынок новостроек более надежным и прозрачным. К примеру, сегодня действующее законодательство позволяет привлекать средства граждан даже тем компаниям, которые находятся в стадии банкротства или ликвидации, а сами застройщики могут вообще не иметь собственного капитала.

С другой стороны, как отмечают многие эксперты, предложенные поправки могут привести к целому ряду негативных последствий, включая рост цен на недвижимость и снижение инвестиционной привлекательности жилья как такового. А дополнительные административные барьеры, которые неизбежно возникнут вследствие предложенных изменений, вкупе с падающим спросом могут привести к возврату на рынок «серых» схем реализации жилья.

Навстречу эконом-классу

Исходя из этих факторов, а также общего снижения платежеспособности населения в 2016 году продолжится изменение структуры спроса с дорогих на более дешевые сегменты недвижимости. Согласно информации ИА «Роснед», если в 2014 году половина квартир предлагалась застройщиками в ценовом сегменте 40–50 тыс. руб./кв.м (бизнес-класс), а 33% — по 30–40 тыс. руб./кв.м (эконом-класс), то в 2015 году на эконом-класс приходилось уже 60% предложений, а бизнес-класс сократился до 21%. При этом в 2015 году впервые отчетливо проявился сегмент новостроек супер-эконом-класса (до 30 тыс. руб./кв.м). На него пришлось 9% всех предложений. В 2016 году эта тенденция станет еще более явной.

Интересно, что снижается теперь не только спрос на дорогое жилье, но и площадь продаваемых квартир. Ограниченные в средствах покупатели предпочитают все более компактные форматы: однокомнатные квартиры или квартиры-студии. Поэтому выигрывают те застройщики, которые уже успели отреагировать на этот тренд.

А вот резкого снижения объемов вводимого жилья в текущем году пока не ожидается. Конечно, застройщики сейчас не будут рисковать начинать новые проекты, но и то, что было начато в предыдущие два года, с лихвой перекроет нынешний спрос. Для любой строительной компании замораживать стройку на полпути куда нежелательнее, чем достроить объект, пусть и с минимальной прибылью. Поэтому покупатели в текущем году еще смогут получить от застройщиков хороший дисконт. Однако надо успевать пользоваться моментом: уже в следующем году стройкомпании в силу олигополизации рынка, возросших издержек и ограничения предложения не смогут и не захотят удерживать цены на таком низком уровне.


Елена Субботина
Руководитель отдела продаж
+7 (8332) 20-69-96