×
  • Телефон +7 (8332) 20-69-96
  • Бесплатная консультация Заказать звонок
    ×
    представьтесь, пожалуйста
    а телефон?
    Удобное время

    Мы обязательно свяжемся с вами в указанное время.

  • Адрес офиса Киров, Молодой Гвардии, 1(Нововятск)

Cколько стоит ваша квартира? 3 метода определения цены

Вы собрались расстаться со своей старой доброй квартирой и купить жилье поновее и попросторнее. Или вам достался дом бабушки, и вы решили перевести недвижимое наследство во вполне движимые деньги. Одним словом, вам нужно продать некий жилой объект, а для этого оценить, какую сумму можно за него выручить.

Завышенная цена отпугнет покупателей, заниженная приведет к упущенной выгоде. Важно определить золотую середину. Но как это сделать? Мы подскажем вам три метода оценки квартиры.

Метод № 1: «Метод тыка»

Самый простой способ оценки стоимости жилья. Вы подаете объявление и указываете желаемую цену, за которую, по вашему мнению, вы бы сами купили свой дом или квартиру. А затем смотрите на реакцию. Если звонков и просмотров много, то вы продешевили, если, наоборот, мало — тогда переоценили свой объект. Дальше вы корректируете цену в объявлении и снова ждете реакции потенциальных покупателей, и так до тех пор, пока не продадите жилье.

Минусы метода

  1. Такой способ оценки хорош только для тех, кто никуда не торопится и готов продавать недвижимость месяцами, а то и годами.
  2. Реакцию рынка на предложение можно неправильно истолковать. Шквал звонков на первых порах свидетельствует о желании риэлторов «прощупать» продавца, а вовсе не о повышенном интересе покупателей. Обрадованные, вы спешите поднять цену, и… получаете в ответ тишину. Действуя таким методом, наделаете немало ошибок, прежде чем приблизитесь к реальной цене.

Метод № 2: Сравни с соседом

Если вы не хотите продавать жилье очень долго, тогда проведите самостоятельный анализ рынка и оцените объект с учетом специфических параметров. Вот восемь самых главных из них:

  1. Местоположение дома. Речь идет о престижности района — насколько он удален от центра города, какова в нем экологическая ситуация и криминогенная обстановка, какой тип окружающей застройки превалирует.

  2. Развитая инфраструктура. Чем ближе к дому школы, детские сады, поликлиники, супермаркеты и остановки общественного транспорта, тем выше стоимость квартиры.

  3. Материал стен. При равной площади и одинаковой окружающей инфраструктуре квартира в деревянном доме стоит дешевле, чем в панельном, в панельном — дешевле, чем в монолитно-каркасном, а в монолитно-каркасном — дешевле, чем из кирпича.

  4. Год постройки и техническое состояние дома. Тут понятно: чем новее дом, тем дороже в нем квартиры.

  5. Площадь и планировка. Смежные комнаты, маленькая кухня, совмещенный санузел, тесная прихожая играют на понижение цены. И наоборот, просторная кухня, раздельные ванная и туалет, большая лоджия, кладовка — это позволит держать высокую цену. «Хрущевки», даже при равной площади и «самом хорошем» евроремонте, не будут стоить как квартиры новой или улучшенной планировки.

  6. Ремонт. Простая отделка прибавит к стоимости квартиры 10%, улучшенная — 15%.

  7. Дефекты и недочеты. Сюда относится неузаконенная перепланировка или пристройка, первый или последний этаж; неприглядный пейзаж из окна, неудобный подход и подъезд к дому. Если дефект исправим, тогда цена квартиры снижается на стоимость его устранения (например, стоимость узаконения перепланировки). Если нет, тогда корректируем цену сразу в объявлении (например, за 1-й этаж) или в тот момент, когда потенциальный покупатель заметит этот недочет (например, вид из окна).

  8. Юридическая «чистота» жилья. Это не фактор для повышения цены, но вот сыграть свою роль при торге она способна. Если у вас нет долгов по квартплате, жилье не заложено и в нем не прописаны несовершеннолетние дети, то это станет дополнительным доводом, чтобы держать высокую цену.

Чтобы понять, сколько стоит жилье, сравните цены на аналогичные квартиры в том же районе и в таком же состоянии. Для этого проанализируйте объявления о продаже недвижимости, опубликованные в специализированных газетах или на интернет-сайтах. Чем больше выборка объявлений, тем точнее результат.

Выделите квартиры, схожие с вашей по площади, количеству комнат, этажности, возрасту дома, удаленности от остановок общественного транспорта и инфраструктуре. Отметите самый дорогой и самый дешевый варианты. После этого рассчитайте стоимость 1 квадратного метра в квартирах-аналогах, а затем полученное среднее арифметическое умножьте на площадь вашей квартиры. По этой цене выставляйте объект на продажу.

При этом не забывайте, собственники слегка завышают стоимость квартиры, оставляя за собой право поторговаться с потенциальным покупателем.

Ориентируйтесь на следующие цифры: если вы продаете 1- или 2-комнатную квартиру, то 2–4 просмотра в неделю означает, что вы установили адекватную цену. Для 3-х и 4-комнатных квартир, для частных домов нормой считается 2–4 просмотра в месяц.

Минусы метода

Несмотря на логичность сравнительного метода, он не лишен недостатков.

  1. Такой метод определяет ориентировочную стоимость, основываясь на средних показателях по району, но не берет в расчет особенности конкретной квартиры или дома.
  2. Цены в объявлениях указываются с запасом на скидку — продавцу необходим задел для снижения цены, в случае торга. Не зная ситуации на рынке, вы не угадаете, какую скидку закладывают в начальную цену авторы объявлений. А между тем, в период кризиса торг иногда достигает 10–15% первоначальной стоимости объекта. Кроме того, некоторые риэлторы специально размещают объявления о продаже с заниженными ценами, чтобы изучить спрос. А другие собственники ориентируются на цены, выставленные в объявлениях. Вот и получается, что редко сделанная таким образом выборка объявлений репрезентативна.

Метод № 3: Обратись за советом

Значит ли это, что узнать адекватну стоимость вашей квартиры, исходя из объявлений, в принципе невозможно? Во многом это так.

Реальную стоимость объекта недвижимости вам назовет только профессиональный риэлтор. Он владеет базой выставленного на продажу реального (не вирутального) жилья, и в курсе последних тенденций на рынке недвижимости. Но самое главное, у него есть опыт реальных сделок в текущий момент, именно в реальных сделках и определяется реальная цена.

Приведем пример:

Семья Федоровых, прежде чем обратиться в агентство Нововятск, 8 месяцев самостоятельно пыталась продать дом в частном секторе в Нововятском районе. Объект они оценили в 2 миллиона рублей, посчитав это приемлемой ценой для частично благоустроенного жилища без газа, зато с ухоженным земельным участком и новой баней. За 8 месяцев они снизили цену на 500 тысяч рублей, но так и не продали дом. Отчаявшись, они к нам. Мы посмотрели объект и сделали вывод, что «красная» цена 1,2–1,3 миллиона рублей, но никак не 2 миллиона. На рынке таких домов сегодня много, а вследствие кризиса спрос на них упал сильнее, чем на квартиры. В результате дом нам удалось продать за 1 270 000 рублей уже через 2 месяца. Назначь Федоровы сразу такую цену, оне бы не потеряли столько времени и нервов.

Следите за новостями

Подписывайтесь на новости и следите за интересными предложениями в нашем сообществе в ВК.


Наталья Шмыгалёва
Директор
+7 (8332) 20-69-96